Покупка первичной недвижимости — очень многогранная операция, которую каждый пропускает сквозь призму собственных интересов. Поэтому задача покупателей — разобраться в изобилии схем и выбрать наиболее оптимальную из них. Увы, ни одна из них не является полностью безопасной, потому что любая таит свои подводные камни. 

Столичный юрист Яна Белая для издания “Delo.ua” дает несколько рекомендаций.

Чаще всего застройщики используют следующие механизмы: фонд финансирования строительства, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, договор купли-продажи недвижимости, инвестиционный договор и уступку права требования.

12_12_17_belaya

Причинами такого разнообразия можно назвать, к примеру, то, что одни привыкли работать по старинке, через кооперативы или фонды финансирования строительства и не хотят что-то менять, другие — хотят оптимизировать налоги.

5_09_17_zhytlo

Начнем с фонда финансирования строительства — ФФС. Его суть — привлечение средств от покупателей — доверителей. Эту операцию осуществляет управитель — банк или финансовая компания, которые чаще всего созданы или привлечены застройщиком.

Плюсы:

– ФФС регулируется законодательно — ЗУ “О финансово — кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью”;
застройщик передает в ипотеку управителю имущественные права или объект незавершенного строительства, а также заключает с управителем договор уступки прав по каждому объекту. В случае невыполнения обязательств застройщика, его может заменить управитель и достроить объект. Если на тот момент сам управитель неплатежеспособен, есть возможность заменить его;

– деятельность управителя контролируется государственной комиссией по регулированию рынков финансовых услуг или Национальным банком Украины

Минусы:

– у покупателя с застройщиком нет прямого договора, поэтому застройщик не отвечает перед покупателем за завершение строительства объекта;
в случае неплатежеспособности управителя, возникает риск того, что привлеченных средств будет недостаточно и необходима будет смена управителя в судебном порядке;

– сроки ввода в эксплуатацию могут меняться без возможности влиять на это покупателя.

22_08_16_zhilje

Рассмотрим второй способ — предварительный договор. Его суть — между застройщиком и инвестиционным фондом заключается договор купли-продажи имущественных прав. А между фондом и покупателем — предварительный договор купли-продажи имущества. Когда завершено строительство, объект введен в эксплуатацию, имущественные права оплачены, то фонд получает от застройщика имущественные права и регистрирует на себя право собственности на имущество. Затем между фондом и покупателем заключается основной договор купли — продажи недвижимости.

Плюсы:

предварительный договор купли — продажи недвижимости удостоверяются нотариально (условное преимущество, но некоторых оно радует);
некоторые застройщики берут на себя 50% оплаты государственной пошлины;

Минусы:

покупатель оплачивает услуги нотариуса и государственную пошлину дважды;
предварительный договор купли-продажи не создает обязательств предоставления квартиры, а лишь обязывает заключить договор купли продажи в будущем.

11_07_17_ZAZ (10)

Разберем третий способ — договор купли-продажи недвижимости, который подписывается между застройщиком и покупателем.

Плюсы:

продажа после ввода эксплуатацию

Минусы:

– стоимость 1 кв.м выше, чем при покупке на этапе строительства.

Четвертый способ — инвестиционный договор. Его суть — между покупателем и застройщиком заключается договор о передаче покупателю имущественных прав на недвижимое имущество после их оплаты и ввода объекта в эксплуатацию. Этот договор является основанием для регистрации в будущем права собственности на объект.

Плюсы:

отсутствие посредников между застройщиком и покупателем;

Минусы:

договор не может гарантировать отсутствие двойных продаж.

11_07_17_ZAZ (7)

И пятый способ — уступка права требования. Его суть — между застройщиком и инвестиционным фондом заключается договор купли — продажи имущественных прав, после этого фонд переуступает (передает) свои права и обязанности по договору конечному покупателю.

Плюсы:

после уступки у покупателя возникают прямые отношения с застройщиком по основному договору.

Минусы:

покупатель не имеет возможности влиять на условия основного договора купли — продажи имущественных прав и может лишь принять их.

Поэтому покупателю первичной недвижимости до заключения договора необходимо изучить особенности, плюсы и минусы каждой схемы. Возможно, проконсультироваться с юристом, чтобы изучить историю застройщика, фонда и положения договоров. И только после этих действий совершить денежные операции, на кону которых сотни тысяч, а то миллионы гривен.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ