Несмотря на мораторий на коммерческий оборот пашни, в Украине существует десяток легальных способов купить землю. Причем в последнее время количество таких сделок выросло в разы и достигло нескольких десятков тысяч в год.

18 января 2001 года президент Леонид Кучма одним росчерком пера ограничил коммерческий оборот пашни, пишет издание “Новое время“.

“Собственники земельной доли временно не могут составлять договоры относительно покупки-продажи, дарения, земельной доли”, – говорится в законе, принятом парламентом и подписанном президентом.

То, что 17 лет назад назвали временным, стало вечным. С тех пор рынок земли сформировался практически во всех странах Восточной и Центральной Европы, став драйером роста и точкой приложения многомиллиардного международного капитала. Но не в Украине.

Хотя и она тоже не сидит сложа грабли. Под покровом моратория на продажу сельскохозяйственной земли исправно работает теневой рынок. Пик его расцвета приходится на последние три года – земля буквально уходит из-под ног.

После 2016-го уже трудно скрывать, что идет прикрытое отчуждение земли, – утверждает Роман Граб, эксперт по земельным вопросам Украинского клуба аграрного бизнеса (УКАБ). – Также у нас существует огромная проблема на уровне с мораторием – это объем земли в теневой обработке.

В числе популярных маневров по обходу моратория – договоры долгосрочного пользования сроком до 300 лет и выше с оплатой наперед, псевообмен участками, скупка земельных наделов, выделенных участникам АТО, и многие другие популярные схемы. Причем рост подобных сделок, легальных и не очень, растет.

Я не считаю этот рынок теневым, – говорит Айварас Абромавичюс, совладелец компании “Агро-Регион” и экс-министр экономики. – Теневой рынок – это то, что касается государственной земли. Там идет занижение арендной ставки. Сдают за кэш.

4_04_18_aivaras

Таким образом, основной потенциал экономического роста Украины в буквальном и переносном смысле зарыт в землю. Дмитрий Ливч, проектный менеджер общественной организации EasyBusiness, утверждает, что запуск пашни в коммерческий оборот разгонит рост ВВП на 10% в год. А это достаточный рост для того, чтобы его почувствовали во всех семьях Украины.

 

Двигатель регресса

Венесуэла, Куба, Северная Корея, Таджикистан и Украина – вот и весь список стран, где нет свободного или относительно свободного коммерческого оборота пашни. Неприятная компания.

При этом Украина – это еще и самый продвинутый долгострой постсоветского рынка земли. Указ о распаевании земли и подготовке передачи ее в собственность физлицам вышел в августе 1995. В документе было многообщающее начало – “С целью обеспечения реализации неотложных мер относительно ускорения земельной реформы”. Этому ускорению вот-вотв исполнится 23 года.

С тех пор 6,9 млн человек получили в собственность 27,7 млн га сельхозугодий. А это 64% всего земельного фонда Украины – беспрецендентный показатель для постсоветского пространства. Но в январе 2001-го уже ранее упомянутый закон, а затем и Земельный кодекс ввели понятие “временный” запрет на куплю-продажу земли сельхозназначения. С тех пор мораторий продлевался 8 раз.

4_04_18_land

Изначально против запуска свободного рынка земли голосовали фракции КПУ и Партии регионов. Затем эстафету перехватили Батькивщина и Свобода. Споры о земле рождают странные и бесплодные союзы коммунистов с олигархами, популистов с националистами. В итоге многолетняя тактика запретов и ограничений, подогреваемая в Верховной Раде депутатами с крайне левой и крайне правой резьбой, привела к печальному результату.

В итоге, идеальный укаринский чернозем дает самую низкую в Европе добавочную стоимость. ПО данным Украинского института будущего, в среднем, в растениеводстве на 1 га украинцы зарабатывают до 300 долларов. Для сравнения – литовцы – 1 тысячу, поляки -1,65 тысяч долларов США.

Урожайность украинской пшеницы по сравнению с французской ниже более чем в полтора раза, с голландской – более чем вдвое. При этом концентрация земель сельхозназначения в одних руках впечатляет – 100 компаний отрасли из 50 тысяч существующих контролируют 20% всей пашни.

Иван Кунь, директор проектно-инжиниринговой компании “Интерпроект GmbH”, 12 лет специализируется на проектировании и модернизации АПК объектов. Ему, как мало кому другому, очевидно, что развитие сельскохозяйственного кластера зависит от самого широкого внедрения технологических разработок.

Мы привыкли видеть красивые картинки технологичных больших игроков. Но крупные игроки – это только 20% рынка. Мораторий – это запрет на конкуренцию внутри страны, что ослабляет украинских аграриев на глобальных рынках.

4_04_18_land2

Запретная земля

Несмотря на то, что мораторий на коммерческий оборот пашни перекочевал из статуса “временный” в статус “вечный”, земельный рынок не выглядит обездвиженным. Операции, разумеется, в тени, проходят с особой живостью.

Существует 11 способов относительно легальной покупки земли, – интригует Кунь. – То есть, “мораторий” очень условный.

Роман Граб, эксперт УКАБ, начинает свой рассказ с самого очевидного примера – обмена паями. Сейчас этот сегмент оживился и вот в чем хитрость: закон напрямую не регламентирует пропорции обмена. Например, без проблем можно обменять 2 сотки где-нибудь в Херсонской области на один пай (4 га)в Полтавской. Разница доплачивается наличными. С такой транзакции не платят налоги и ее нигде не фиксируют как продажу земли.

В 2013 было произведено 5,6 тыс таких обменов, а уже в 2016-м – 12,9 тысяч. И это еще не финал.

Казалось бы, зачем это людям? – размышляет Граб. – В 2013-м им не надо было обмениваться землей, а вот теперь вдруг двойное увеличение.

Следующий, еще более заметный способ, который приводит украинскую землю вдвижении, имеет трудно выговариваемое название – эмфитевзис. Речь идет о демоверсии свободного рынка – бессрочном праве пользования земельным участком с/х назначения, которое можно завещать и продавать. Эмфитевзис пришел в Украину и мир из древнеримского права, но во многих странах в нем нет необходимости. Но не в Украине.

Если классическая аренда здесь ограничена сроком от 7 до 50 лет, а также минимальным и максимальным размером ренты, что привязано к нормативной денежной оценке земельного участка (не менее 3%, не более 12%), то эмфитевзис свободен от всех условностей. Плату по такому договору можно вносить единоразово в любой срок, хоть на 300 лет вперед.

Эмфитевзис – это все равно не собственность, – уточняет Граб. – Кредит под собственность ты не можешь взять, как и записать в имущественный актив предприятия.

Так или иначе, в 2014-м было зафиксировановсего 727 подобных сделок. В 2015-м, когда действие моратория было продлено в седьмой но не последний раз, было зафиксировано уже 8,1 тысяч договоров. В 2016-м – свыше 13 тысяч. Данные 2017-го еще публиковали, но судя по заданному темпу, они не разочаруют.

В итоге массив свыше 32 тысяч га де-факто перекочевал из рук в руки. Это капля в море, если сравнить с общим объемом пашни, заверяет Абромавичюс.

Его компания обрабатывает 37 тысяч га (есть участки и в Черниговской области) и всего-то 20 гектаров из них – по эмфитевзису.

А вот где оборот земельного капитала похож на промышленный масштаб, так это в случае платы прав за право аренды.

Тот, кто заходит на рыно, покупает права аренды, – говорит Абромавичюс.

За несколько последних лет стоимость права аренды 1 га по долгосрочным контрактам, со слов предпринимателя, подскочила с 500 долларов/ га до более 1000 долларов. Иными словами, рынок земли уже давно в обороте. Или, как говорят, каждый гектар уже в рынке.

Убедиться в этой скользкой ситуации смог Антон Турупалов, в недавнем прошлом руководитель Ивановского района Одесской области. 3 года назад он столкнулся с необъяснимым феноменом. И 160 тыс га пашни района только на 18 тысяч были составлены договора аренды. Отслаьной земли не существовало. Ну или просто оан пустовала.

Это вряд ли – решил Турупалов и приобрел специальное программное обеспечение на свой айпад, которое открыло перед ним актуальную картографическую ситуацию региона.

Еще мне пришлоь купить квадрокоптер и запускать его в поле, смотреть, ведутся ли там работы или нет, – рассказывает Турупалов. – Шаг за шагом появлялись уникальные материалы.

Оказалось, что в Ивановском районе обрабатывалось 100% земли, но только 12% – в правовом поле.

Своим открытием Турупалов поделился с главами сельсоветов.

Они мне по каждому полю давали информацию, кто фактически обрабатывает этот участок, – продолжает он. – У меня также была информация об общей площади госземель. Но где конкретно она находится, мне за год моей работы так и не показали.

Сухая статистика одного района Одесской области, где годовой доход в местные бюджеты, что на 95% здесь формируется земельными налогами, составляет 160 млн грн. То есть, в среднем, каждый гектар принес в казну района скромную 1000 грн в год.

Роман Граб проецирует проблему на всю страну. По его подсчетам, сделанным на основании официальной статистики, в обработке с\х предприятий чуть меньше 20 млн га земли. Еще около 6 млн га – за домохозяйствами и мелкими предприятиями. А оставшиеся 7 млн га – неясно как и кем используются.

И это мы еще не считаем госземлю. – продолжает Граб. – Ее в аренде и на госпредприятиях до 8 млн га. Еще 2,5 млн га – объект теневых сделок и непонятно где болтаются.

В целом по стране непонятно где до 10 млн га. По данным Украинского института будущего, украинский гектар в среднем приносит 7,5 тысяч грн добавочной стоимости. Если это так, то выражаясь языком эксперта из УКАБ, то непонятно где болтаются 75 млрд грн. Что делать?

Когда у вас свободный рынок земли, то вы, в первую очередь, заинтересованы, чтобы все реестры в мире знали, что она у вас есть. Чтобы она не появилась у кого-то другого, – поясняет Турупалов. – А иначе у тебя ничего нет.

6_12_17_land

Рынок свободный

Дмитрий Ливч из EasyBusiness , один из авторов аналитического отчета “Создание свободного рынка земли в Украине” на примере 60 стран показывает, на что способен земельный капитализм.

Первое, на что он указывает: средняя цена 1 га в странах, где рынок либерализован – не меньше 25 тысяч долларов США. В странах с открытым типом рынка, но с некоторыми ограничениями (на покупку юрлицами, максимальный объем и т.п.), в среднем 10-15 тысяч долларов. В странах, где закрыта возможность покупки для иностранцев – около 3 тысяч.

Поучительным примером для украинцев Ливч считает Румынию. Там зафиксирован самый высокий темп роста цен на землю. Стартовав с 400 долларов за га, цены сейчас приближаются к 6,5 тысячам.

У них открытый рынок, иностранцы имеют доступ к рынку. Но в их собственности не больше 11%.И никому от этого не стало плохо. Стоимость земли растет, продукция экспортируется, – говорит эксперт.

Самый важный эффект, который приносит свободный рынок, это не рост номинальной стоимости земли, а рост инвестиций, которые сдерживает мораторий. Ливч утверждает: только от иностранцев можно ожидать ежегодно до 700 млн долларов инвестиций. С поправкой на бизнес-климат, конечно.

В течение первых 10 лет эффект отрытия рынка и его полной либерализации принесет 98,4 млрд$, утверждает эксперт.

– То есть, каждые 10 лет мы можем ожилать порядка 10 млрд долларов созданной добавочной стоимости. 10% в год от ВВП. 

И это уже заслуга не только зарубежного, но и внутреннего капитализма.

Какой ты бизнесмен, если ты 10 лет работаешь в сельском хозяйств, появится возможность купить землю, а ты говорошь: я не готов, – делится наболевшим Айварас Абромавичюс. – А я очень хочу купить землю.

И вот его логическое пояснение. Дело в том, что в прошлом году на самых плодородных землях Украины была засуха, и его компания, дабы уберечь нынешний и все последующие урожаи от бедствия, решила, что пора установить орошающие системы. А это до 2 тысяч долларов инвестиций в гектар.

Как я буду в это инвестировать, если это не моя земля? – спрашивает Абромавичюс. – Если земля орошаемая, так я еще и за аренду буду больше платить. Потом меня собственник выгонит и отдаст землю, в которую я инвестировал, какой-нибудь “Астарте”. 

И это еще не все. Бизнесмен говорит, что хотел бы инвестировать в капиталоемкие культуры, как яблоки. Это проект, который начнет приносить плоды примерно через 10 лет – как раз под занавес договора аренды.

– Я же потом яблони не выкорчую. С собой не заберу. 

Рядом с яблонями на своей земле Абромавичюс не прочь построить перерабатывающий завод, элеваторы и многое другое. Но ни у него, ни у подобных ему нет уверенности, что через несколько лет арендодатель не прервет или не продлит с ним договор.

Естественно, в таких условиях мало кто хочет инвестировать в инфраструктуру и высокие технологии. Это все равно, что делать дорогой ремонт в арендованной квартире.

Те, кто боится открытого рынка земли, как правило, консервативны, утверждает Кунь. В своих хозяйствах они работают по старинке, не вкладывая в долгосрочные проекты.

Это просто новые “колхозники”, только на джипах, – говорит предприниматель. – Они не строят предприятия, а просто торгуют сырьем. 

Не все так просто, отмечает Роман Граб. Земельный вопрос уже давно вышел за пределы экономики и перешел в политическую плоскость. ЗДесь управляет не расчет, а темперамент, не аргументы, а убеждения. Земельный вопрос – страшилка многоразового пользования. Пока она работает, от нее никто не откажется.

Кому выгодно? – спрашивает сам Роман Граб и сам же отвечает. – Здесь замешан вопрос выборов. Так до выборов 2019-го этот вопрос вряд ли будет кардинально решен. 

 

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ